曾有当事人向本律师咨询，表示正与其丈夫协商离婚，愿意放弃现住房屋的份额，前提是其配偶需在离婚1年后将房产无偿过户给他们的儿子。但如果现在离婚并声明放弃房产份额的，又担心1年后丈夫不履行无偿过户房屋给儿子的承诺。对此，本律师询问道，为什么一定要在1年后才过户？得到的答复是“因为房屋购买至今未满五年，现在过户所要交的税太高了”。
由此可以看出，不少人对于“限制五年内过户”的税收政策存在一定误解，对于不同形式过户房屋所产生的税费也没有清楚的区分。实际上，房屋转移登记所涉及的税费当中，最为主要的营业税的征收对象是“销售不动产”的行为，个人所得税也是基于转让房产所得进行征收。即是说，因买卖交易的原因而引起房屋所有权转移，转让方才需要缴纳营业税和个人所得税，若是通过赠与（赠与给配偶、直系亲属、部分旁系亲属）而引起的转移登记，是不需要缴纳该两项主要税金。由此，当事人的上述问题其实很容易解决，其和丈夫现在就可以到房屋所在地的公证处办理房屋赠与公证，再将房屋过户到儿子名下即可，无需等待房屋购买满五年。
一般情况下，房屋的所有权可因买卖、赠与（含遗赠）、夫妻共同财产分割、继承等民事法律行为而发生转移，不同情形下办理转移登记（过户）所需缴纳的税费不尽相同的，税（费）种、税（费）率、税收减免的情形亦与房屋的用途功能、是否属转让一方家庭唯一一套住房等情况有关，负担程度千差万别。就此，对于“过户房屋税费”这一为众多群众所关心的话题，本律师通过对不同形式过户房屋的税费进行列举和比较，望对读者处理房屋问题有所帮助。
一、以买卖方式过户房屋的税费
（一）依法由卖方承担部分
1、营业税，税率为5%。
根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》【财税[2011]12号】，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按交易价格全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
关于购买房屋起始时间，税务部门一般通过房屋所有权证的填发时间（出证时间）或者契税完税凭证的开票时间进行确定；若房屋所有权证的填发时间与契税完税凭证的开票时间不一致，以较先的时间为准。
上述的普通住房，以广东省标准为例，根据广东省建设厅《关于确定我省普通住房标准的通知》，是指房屋所在小区项目的建筑容积率大于1，房屋的交易单价低于当地同级别土地房屋平均价格的1.44倍（又以目前佛山市禅城区公布的标准为例，应低于12940元/平方米），建筑面积小于144平方米（含本数）或单套住房套内建筑面积120平方米以下(含本数)的住宅房屋。否则，为非普通住房。
2、城市维护建设税，按营业税的7%征收。
3、教育费附加，按营业税的3%征收。
4、个人所得税，按转让收入减除财产原值和合理费用后的余额（前后交易差价扣除交易成本）的20%征收。
尤为值得注意的事，根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，若所出售的房屋购买已满五年，且属转让方家庭唯一一套自住房屋，可申请免征个人所得税。尽管国务院于2013年3月颁布的有房地产调控“新国五条细则”之称的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定买卖房屋严格按所得额20%征收个人所得税，但该通知仍未否定转让房屋免征个税的情形。
另外，部分地方税务部门可能出于简化办税流程的需要，不再核实房屋转让方的所得额，直接按交易额计征个人所得税。以广州市为例，对于房屋以买卖方式过户的情形，直接按交易价格的1%-2%计算个人所得税（普通住房为1%，非普通住房为2%）。
（二）依法由买方承担部分
1、契税，按交易价格的3%征收。
根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》，以广东省建设厅确定的标准为例，若买卖之房屋属受让方家庭唯一一套普通住房，且建筑面积在90平方米以下（含本数），则契税按优惠税率即交易价的1%征收；若建筑面积大于90平方米但小于144平方米（含本数）或单套住房套内建筑面积120平方米以下(含本数)，则按1.5%征收。否则需全额征收契税。
2、房屋登记费，根据国家发展改革委、财政部《关于规范房屋房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，住宅用途房屋为80元，非住宅用途房屋为550元。前述费用已包含一本权属证书工本费，每增加一本需另交10元。
（三）依法由买卖双方对半承担部分
1、印花税，本次交易价格的0.05%（双方各50%）。
2、住房转让手续费，按住房建筑面积收取。
根据国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，收费标准为每平方米6元（若属新建商品住房一手交易，则为每平米3元，全部由转让方承担，经济适用房减半计收）。
二、以赠与方式过户房屋的税费
（一）由受赠人（受遗赠人）承担部分
1、个人所得税，按受赠价值的20%征收（受赠价值按赠与合同标明的房屋价值确定，若标明价值明显偏低，则需对房屋的价值进行评估；若申请人不愿意进行评估，则可提供房屋的商品房买卖合同、购房完税发票，综合内部系统的房屋价值信息以确定赠与房屋的价值）。
根据财政局、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，基于离婚财产分割；无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姊妹；无偿赠与给赡养人、抚养人；死亡遗赠给受遗赠人，可免征个人所得税。
2、契税，按受赠价值的3%征收。
一般而言，“赠与房屋”不能享受房屋买卖有关的契税减免政策，但是，根据国家财政部《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》：“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。”按照目前一般的做法，夫妻双方到公证处办理夫妻财产约定协议公证（以佛山为例，该项公证费用为300元），将房屋全部或部分的份额无偿赠与另一方的，即可在办理房屋变更手续时免于缴纳契税。
3、公证费，按受赠价值的2%计收，但不低于200元。
夫妻双方通过办理夫妻财产约定协议公证的方式，将房屋全部或部分的份额无偿赠与配偶的，无须在办理该项赠与公证。
4、评估费（若房屋价值需评估），按累进计费率计费。
根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格总额（万元）累计计费率‰：
100以下(含100) 5
101以上至1000部分 2.5
1001以上至2000部分 1.5
2001以上至5000部分 0.8
5001以上至8000部分 0.4
8001以上至10000部分 0.2
10000以上部分 0.1
5、房屋登记费。住宅用途房屋为80元；非住宅用途房屋为550元。前述费用已包含一本权属证书工本费，每增加一本需另交10元。
（二）依法有双方对半承担部分
1、印花税。按受赠价值的0.05%征收。
2、交易手续费，按住房建筑面积收取，每平方米6元。
（三）关于受赠人出卖受赠房屋的问题
如果受赠人无偿取得房产后又出卖，需以其转让受赠房屋的收入，减除原赠与人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额作为应纳税所得额，计征个人所得税。
三、继承（含法定继承和遗嘱继承）引起的房屋过户税费
根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”因此一般而言，由于继承的原因导致相关税费产生的，应从被继承人的遗产当中支付。
1、公证费，按获益价值的2%计收，但不低于200元。
以佛山市五区公证处的实际做法为例，房屋的价值一般需进行价值评估，但如果申请人不愿意对房屋价值评估，则可提供房屋的商品房买卖合同、购房完税发票进行审查，再综合公证内部系统的房屋价值信息以确定继承房屋的价值。
2、印花税，按获益价值0.05%征收。
3、评估费（若房屋价值需评估），按累进计费率计费（同上）。
4、房屋登记费，住宅用途房屋为80元；非住宅用途房屋为550元。前述费用已包含一本权属证书工本费，每增加一本需另交10元。
5、契税（仅适用于遗嘱继承，法定继承情况下免征契税），按获益价值3%征收。
根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》【国税函〔2004〕1036号】，法定继承不属于契税征税范围，非法定继承属于赠与应征收契税。
四、夫妻共同财产分割引起的房屋过户税费
根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》，财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》、《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，因夫妻双方对共同财产进行离婚分割而导致原共有的房屋产权归一方的，免征营业税、契税以及个人所得税等税金。同时亦免收转让住房手续费。
五、其他注意事项
通过上文列举可以看出，一般情况下以赠与方式过户房屋的税费较以买卖过户的税费要低，故不少群众为规避交易税费，亦会试图通过赠与房屋公证的形式进行实际的房屋买卖交易，但据本律师所了解，公证处对于非亲属关系当事人之间的赠与房屋公证申请一般不予受理。而且，即使公证处愿意受理，由于伪造赠与合同关系以逃避房屋过户税费的行为违反了国家税务征收管理相关的法律法规，当事人可能因此而承担税务方面的行政甚至是刑事责任。另外，透过签订一份实际交易合同、一份过户备案合同（备案合同价格低于实际价格）的“阴阳交易”形式逃避过户税费的，亦属涉税的违法甚至是犯罪行为，同样并不可取。对于以上这两点，房屋买卖的双方当事人应尤为注意，切勿因小失大。
广东禅都律师事务所 吴富朝 律师
