建筑容积率，简称容积率，是建筑领域内一个非常重要的概念。对于城乡规划部门而言，容积率是审批建筑项目规划条件的重要内容；对于开发商，容积率则涉及地价成本以及可出售商品房的数量；对于购房者，容积率与房价、居住舒适度以及税负程度息息相关。鉴于容积率在房地产领域起着重要的作用，本文将从商品房买卖双方即开发商与购房者的角度分别浅析容积率的意义所在。
一、何谓容积率？
根据住房和城乡建设部颁布的《建设用地容积率管理办法》，容积率是指“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值”，据此，计算容积率的一般公式为：容积率=建筑面积/建筑用地面积。如某建筑项目的建筑用地面积10000平方米，计算容积率建筑面积25000平方米，则该建筑项目的容积率为2.5。由此，容积率与建筑密度成正比例关系，容积率越低，建筑密度就越低，建筑物的间距就越大（或楼层越低），更利于采光和通风，居住舒适度亦随之越高。反之，容积率越高，舒适度就越低。
然而，建筑项目具体的容积率不能简单通过上述公式计算得出，因为一宗地块上的建筑面积有计算容积率建筑面积与不计算容积率建筑面积之分，具体那些分项的建筑面积应计算（或不计算）容积率，不同的地方可制定不同的计算规则，但总体上必须依据住建部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》（下称“《计算规范》”）进行确定。例如，根据《计算规范》，单层建筑物高度不足2.20米的，建筑面积只按1/2 面积计算；另外，空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊全部不列入建筑面积的计算。
二、容积率对于开发商的意义。
建筑面积是开发商的“产品”，在土地面积相对固定的情况下，容积率对于开发商而言无疑是越大越好。但根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，即使开发商拥有再强开发能力，建设项目的建筑规模、土地利用强度必须符合当地城乡规划部门制定的控制性详细规划的要求。
而作为控制性详细规划重要内容之一，容积率在开发商申请建设用地的规划条件审批流程中即由城乡规划部门审批确定，并作为开发商与土地管理部门所签订的国有土地使用权出让合同的组成部分，开发商不得随意调整，只能按照经批准的容积率对土地进行开发利用，直至项目竣工验收完成。否则，若需要调整建设项目的容积率，则必须先向城乡规划部门申请变更规划条件，经批准后向土地管理部门补缴相应的土地出让金并变更国有土地使用权出让合同，之后才能根据调整后的容积率进行建设。
在容积率不变的情况，建筑物的面积越多意味着开发商可出售的“商品房”也就越多，开发商为谋求更大利润必定尽可能增加建筑面积，甚至设法增加不计算容积率的建筑面积。举个简单例子，根据《规范》第3.0.18条规定：“建筑物阳台均应按其水平投影面积的1/2计算”，而部分城市（如佛山市）则同时规定空中花园、入户花园等建筑空间按阳台计算建筑面积，即同样仅以面积的一半计入建筑面积。因此，开发商在建筑物的户型设计上可以将原属客厅的设计尽可能多的申报为入户花园或者阳台，这无形中增加了客厅的可用面积，这就是为什么部分楼盘项目存在所谓的“赠送面积”。但必须同时指出的是，对于购房者而言，不计算容积率的建筑面积是无法在房屋产权证上体现，即购房者对于该部分面积并不享有法律意义上的物权。
三、容积率对于购房者的意义。
首先，容积率是土地管理部门计算国有土地使用权出让金的重要依据，容积率越大，土地开发强度就越大，地价随之就越高。购房者作为商品房及附着土地的最终消费者，亦必然是土地出让金的最终承担者。
其次，如上文所述，容积率与建筑密度成正比例关系，容积率的大小直接决定项目所在环境的居住舒适度。购房者要考究某个楼盘的居住舒适度，除了从建筑物外观直接感知外，还可以参考容积率这项直观的数据。而且，目前大部分楼盘未竣工即可预售，购房者在未能了解建筑物全貌的情况下，亦只能依据容积率作出初步的判断。此外，根据市场交易的一般定价规则，容积率越低，楼盘的价格就越高，因此购房者亦可通过容积率这项数据去判断楼盘是否物有所值。
最后，容积率与购房者买受房屋的税负程度有关。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，购房人作为房屋权属的承受人，依法须按购房总价的3%缴纳契税。但如果所买受之房屋属普通住宅亦可享受一定的减免优惠。以佛山市为例，认定普通住宅必须同时满足以下三项条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。否则即属非普通住宅（或所谓豪宅）。对于普通住宅的交易，在满足其他限购政策的情况下（如购买首套住房），购房者仅需按购房总价的1.5%缴纳契税，即契税减半计算；如果房屋的建筑面积在90平方米以下，则按1.0%缴纳。由此可见，住宅小区的容积率是区分普通与非普通住宅的一项重要标准，直接决定购房者的税负程度。
四、结语
容积率可以说房地产市场赖以发展的血液，从微观上体现房地产项目的建设规模，从宏观上则标志着整个城市的发展速度，涉及城乡规划、用地申请、项目建设、税收以及房地产调控等多个层面，另一方面亦关乎人们居住、学习、工作环境的舒适程度，对于房地产开发乃至城市整体发展无疑蕴含着巨大的法律内涵。对于开发商而言，如何合理利用容积率以获取最大的商业利润是开发层面的最大课题，这要求开发商具备规划的前瞻性以及优秀的项目设计团队；对于购房者而言，掌握容积率的基本知识则有利于分析商品房的品质和价值，避免落入消费陷阱。
广东禅都律师事务所律师 吴富朝
