国家限购政策的出台，令市场上热衷于投资房地产的投资者逐渐将资本投放的目光转向其它领域。然而，自2008年开始房价的不断升温以及投资房地产所能获取的巨额回报，令投资者们仍然希望将资本向市场价值相对稳定的不动产进行投放，市场由此出现了一系列类似的投资产品，酒店式公寓就是其中之一。

    目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型，40-50年产权的商服或综合土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。不同使用年限的公寓在诸如购买时的首付金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别，与购买者的投资收益、生活需求息息相关。笔者在执业过程中曾多次遇到客户就投资酒店式公寓的相关法律问题进行咨询，本文就上述问题以及佛山地区的相关政策法规进行简单解读。

     一、酒店式公寓的类型区分

     （一）住宅型公寓

     该类型的公寓与普通住宅并无太大区别，属于住宅性质，产权70年。这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米，水电性质为民用，与一般意义上的商品房住宅差别不大，故对于此类公寓，本文不作深入讨论。

    （二）商用型公寓或酒店式公寓

     商务公寓就是一般所说的商住楼,建筑外在形式与住宅类似，但内在属性确实属于商务办公,既可居住亦可办公。此类公寓为商业办公性质，产权40-50年，取决于所其依附的土地性质是商服用地还是综合用地。 酒店式公寓于2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次出现。《规定》中的名词解释第14条明确：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”显然，酒店式公寓属于住宅类物业，可以居住、出租或转售。由于此类房屋往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”，“酒店式公寓”的名称即由此而来。

     二、投资交易过程中的注意事项

   现今市场的酒店式公寓均以“不限购、不限贷”作为宣传噱头招揽购买者者，但由于此类未被纳入限购限贷范围的公寓所依附的土地均属土地使用期限为40年的商业用地，而在商业用地中建住宅对于购买者是比较不利的，购买者需面对物业产权的减少，生活成本的增加等问题。以下笔者将列举购买投资酒店式公寓常见的几个问题。

   （一）得房率问题。

    所谓得房率，是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。得房率是购买方差比较重要的一个指标，由于登记房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率过低，则说明购买者实际获得的房屋面积较少，购入房产的经济效益低；得房率过高，则代表公共部分的面积较少，将直接影响居住的舒适性。

   目前市场上销售的酒店式公寓，由于其标榜“酒店式管理”及“酒店式服务”，故在规划设计上，对公共部分的面积、布局及装潢要求较高，一般有较多的公共部分面积需要分摊。其中与购房者利益密切相关的是，公寓的公摊面积要远远高于普通住宅的公摊面积，导致酒店式公寓得房率偏低。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右。

   （二）房屋产权及土地使用年限问题。

   1、关于能否出具产权证的问题。

   按照法律规定，国有土地中只有住宅、商业、工业用地才能建设具有居住功能的建筑物。购房者所购入的公寓能否单独出具产权证，其首要的决定因素则是土地权属，若公寓所在土地是由开发商向村集体租赁而获得使用权，由于土地所有权仍属村集体所有，则一幢建筑物只具有一个产权，不能将建筑物内各个单元进行产权分割。

   若公寓所在土地是经合法程序出让的国有商业用地或工业用地，建筑物内每一个单元能否出具独立的产权证，则取决于国土、规划部门是否予以准许，这一信息往往会在土地使用权人与国土部门签署的《土地出让合同》的内容中有所体现。故购房者在决定购买酒店式公寓时，应向规划、国土部门对该酒店式公寓所在土地的情况进行了解，以维护自身的合法权益。

    2、使用年限的问题。

   按照《物权法》规定，购房者购买房屋后即取得房屋所有权，终身有效。故此处所论述的“使用年限”以及市面上大部分酒店式公寓所宣称的“40年产权”是指用于建筑的地块使用期限，并非房屋的使用年限，该年限取决于土地性质：住宅用地70年、商业用地40年、综合或工业用地50年。

   作为购房者，最为关心的问题莫过于土地使用年限到期后，所购入的房产该如何处理。对于上述问题，我国《城市房地产管理法》作出了如下规定：

   情况一，《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

   情况二，土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

   情况三，土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。

   3、限购、限贷问题。

   酒店式公寓最吸引投资者的莫过于其“商用物业”的性质本身，由于佛山地区限购政策主要是限制新建住宅产品的投资和多套置业，商用物业不在限购范围，因此几乎所有在售的商业公寓，在推广时，都以“不限购、不限贷”作为卖点，藉此招徕购房者。鉴于“限购”政策针对具有70年产权的住宅，故在具有40年产权的商业地块上进行兴建的酒店式公寓将不受限购政策影响。

   此外，对于购买酒店式公寓将面临的贷款问题，由于佛山地区的银行对商用物业贷款的门槛较高，一般执行首付50%、利率上浮10%的基本政策，并会因应该商用物业的具体情况及市场交易的走向而作出一定调整。

   但自2012年下半年开始，商用物业贷款的利率就普遍出现上浮，虽然首付标准基本保持不变，但是利率上浮20-30%已经是各大银行的普遍标准；更有甚者，有部分银行对于部分商用物业的贷款申请，执行上浮50%的标准。

   4、物业管理费、水电费等生活成本过高。

   由于酒店式公寓均会以“酒店式管理”作为其销售卖点，开发商与购买者达成购房合意之后，一般会另行签署《物业管理协议》，由开发商与购房者共同委托某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理。由于此类统一物业管理的服务水平与质量比普通的商品房小区高，故此物业管理费也会水涨船高。

   此外，值得留意的是，由于酒店式公寓所依附的土地属于商业用地，故公寓内部的用电是按照商业用电进行计费，按照佛山市现行的电费计收标准，一般民用住宅用电为0.68元千瓦/时，商业用电为1.2元千瓦/时，电费相差接近一倍。

   三、政策走向

   随着大量的投资资金涌入商业地产市场，正严格执行中央限购政策、抑制房地产市场过快增长的各地地方政府，亦开始将政策调控的焦点部分转移至商业地产市场，其政策走向主要有以下两种形式：

   （一）通过政府发文或在招拍挂文件中明确禁止的方式禁止在商业用地上建设带有居住功能形式的用房。

   2009年，佛山市南海区出台《关于加强非住宅用地管理的意见》，该《意见》第一条即明确：“非住宅用地不得建设住宅或类似住宅的居住用房（都市型产业载体配套居住用房除外），否则规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设（房产）部门不予核发施工许可证、房产证。”严格限制开发商在区内的非住宅用地上建设具有住宅功能的用房。

   除此此外，国土部门或规划部门在商业用地或者商住用地的出让文件，或规划文件中明确列明“严禁在配套有商业建筑内建设公寓、公寓式办公、soh o办公、产权式酒店、酒店式公寓等住宅或类似住宅的生活居住用房”，以限制土地出让条件、规划条件的性质禁止开发商在商业用地上开发酒店式公寓。

   （二）政府并未明文禁止建设酒店式公寓，但通过设置多种规划设计条件或销售条件，限制房地产商投资建设酒店式公寓。

   2012年，杭州市政府出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》，意见明确规定：“今后商业办公等非住宅类项目没有独立卫生间、不设阳台与飘窗、不得设置厨房和燃气管道、无独立产权、不能分割出售。”杭州市政府此项举措无疑是要在建设工程项目设计图纸审批、物业销售等环节，对有意在商业地块上开发商业公寓的投资行为进行遏制，引导市场建设资金及投资资金的流向。

   酒店式公寓作为国家限购政策下催生的市场产品，无论是作为投资抑或置业选择，对购买者而言都具有相当的吸引力。但随着政策导向的加强以及此类物业在交易过程中产生一系列法律问题，购买者在选择购入此类物业之前应前往规划、国土部门对物业的土地状况、产权现状进行充分了解或向律师咨询，以免日后产生法律纠纷。

广东禅都律师事务所

张思扬律师