【案情简介】

      2002年8月2日，周某与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给周某，双方办理了预售登记。

      2003年5月26日，周某与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居间合同（出售）》，约定周某委托广达公司居间出售401室房屋。同年5月27日，徐某和周某通过“广达公司”居间，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：周某将401室商品房作价人民币1140000元转让给徐某。徐某于签订协议当日将房款人民币114000元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于周某。周某于开发商通知交房之日付清所有房款，并通知徐某办理进户手续，徐某支付房款22.8万元。开发商整体产权证办出后，通知周某办理该房屋产证，待周某产权证办理完成后，办理过户至徐某名下的手续，同时徐某通过银行贷款支付剩余房款。徐某、周某任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114000元。 

      签约当日，徐某从中国建设银行上海市分行分别取出房款114000元及中介费5700元，广达公司出具收条。同年10月31日，周某向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售该房屋，本人不前往中介方领取徐某暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给徐某。

徐某认为周某单方违约，应当支付违约金，遂一纸诉状将周某告上法庭，要求周某支付违约金及解除上述房屋买卖合同。但在诉讼期间，周某将该房屋再次转让，并于2004年4月1日办理了产权过户手续。

【审理结果】

      一审法院认为，本案徐某、周某所签订的《转让协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。徐某于签约当日取款人民币 114,000 元、中介公司就此出具收条以及周某出具的确认书，可以认定徐某已按约将首笔房款暂存于中介公司处。周某拒绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故周某无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。现徐某认为实际损失大于违约金的约定而主张实际损失，鉴于徐某仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决周某赔偿徐某损失人民币450000元。

【案件评析】

      根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中双方签订的《转让协议》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效合同。

      对于周某谈到上海市政府颁布的期房限转的问题。首先，本案《转让协议》是在此决定之前签订的。其次，上海市人民政府颁布的预售商品房转让问题的决定仅规定：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。市政府未就签订《预售商品房转让协议》的效力问题作出规定，市政府也无权就此问题作出规定。

     因此，本案中双方签订的《转让协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面切实履行。

【律师提醒】

      类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方在诉讼的同时，必须及时申请对诉争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。

近几年，因房产市场的火暴，导致房价大幅飚升，由此而引起的出卖方在签订转让协议后违约的案例不胜枚举。

      对于新建商品房买卖，最高人民法院已经出台了司法解释：对于开发商一房两卖的情况，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但对于二手房买卖并不适用以上惩罚性赔偿的规定，故购房者如想取得系争房屋，则必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。