《物权法》第190条第2款规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”根据我国物权法之规定，不动产抵押权只有经登记才成立，登记具有公示效力。

那么，《物权法》第190条第2款规定的含义，是指只要是在抵押权设立后将抵押财产出租的，已登记的抵押权就优先于租赁权——即抵押权实现时，抵押物之受让人不受原先设定的租赁关系约束？抑或租赁关系影响已登记抵押权的实现的话，租赁关系不得对抗已登记的抵押权——即已登记的抵押权优先于租赁权若原租赁关系不影响已登记抵押权之实现的话，原租赁合司关系继续有效，抵押权之受让人受原租赁合同的约束?

对于此问题，台湾地区作了细致明确的规定，台湾民法典第866条中的“但其抵押权不因此而受影响”类似于我国物权法的不得对抗已登记的抵押权的表达。

王泽鉴先生对于《台湾民法典》第866条规定也作了详细的解读：

为调和抵押权于用益物权及租赁关系，台湾民法典第866条设了3项规定：

1、不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上，得设定地上权或其他以使用收益为目的之物权，或成立租赁关系。但其抵押权不因此而受影响(第1项)。

2、前项情形，抵押权人实行抵押权受有影响者，法院得除去该权利或终止该租赁关系后拍卖之(第2项)。

3、所谓受有影响，指因地上权等权利或租赁关系之存在，无人应买，或出卖不足清偿抵押权，不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上，成立第1项以外之权利者，准用前项之规定(第3项)。

由此可见，在台湾地区，对于不动产设定抵押后，又出租与第三人时，抵押权和租赁权两者的冲突的处理模式是；若租赁关系不会对抵押权的实现产生影响，那么租赁关系就对抵押权人生效；如果抵押权的实现受租赁关系的影响，那么租赁关系就对抵押权人不生效。法院可以除去租赁关系后拍卖抵押物从而实现抵押权。具体而言，是指抵押人在设立抵押权后，就同一不动产设立租赁权，影响抵押物之交换价值，抵押物价值因而减少，导致拍卖所得之价款，不足以清偿所担保之债权时，抵押权人可请求实行抵押权之法院除去该项权利，实行法院也可依职权除去该项权利，最终使抵押物以无负担的方式拍卖，拍卖的买受人取得无负担的所有权。

台湾地区的规定实际上是根据“卖不破租赁”来设计的，正是因为“买卖不破租赁”，才增加了抵押权实现的困难：买受人发现标的物之上设有租赁关系时，迫于“买卖不破租赁”的压力，一般都不会以未设定租赁关系时的价格来购买该物。即“买卖不破租赁”原则可能会导致无人应买抵押物或仅愿以低廉的价格受让抵押物。在先抵押权的实现遭遇此种困境时，基于抵押权的“处分原则”，应使抵押物尽量回复到抵押权设立时的状态；为此，抵押权人可以干涉抵押物上的租赁关系，请求排除抵押权设立后在抵押物上所增加的负担，使抵押物得以“净身拍卖”。

《物权法》第190条第2款在《担保法司法解释》第66条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束效力。”的基础上作了修改——“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条本质之意思应为“该租赁关系不得对已登记的抵押权造成不利影响”，台湾地区也是作类似规定。

现实生活中，并非所有的抵押物出租后都会影响其抵押权的实现，因此，从现实生活中来看，实在没有必要使租赁权一概随抵押权的实现而消灭。法律的目的在于通过在当事人之间设定权利义务关系，以实现各种社会利益的平衡。日本民法学者提出了协调二者之间矛盾的观点。他们认为在一定条件下，抵押权人应对承租人的权利持容忍。态度。根据物权法的一般原理，抵押权设定后产生的受益权，在抵押权实行时将全部消灭。这样，抵押权设定后取得了受益权的人明显处于不安定地位。因此，对这些收益权人进行一定程度的保护是必要的，这是作为一个社会的政策判断需要被承认的。诚如台湾学者王泽鉴先生在书中所说“房屋价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要。”

因此，对我国《物权法》第190条第二款的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应理解为在抵押权已登记的情况下，租赁关系不得对其产生不利影响。在租赁关系不影响抵押权实现时，应当让租赁关系继续有限。不宜理解为租赁关系一概随抵押权的实现而消灭。