一、案件概述

甲银行于2016年与张某签订的《借款合同》约定，银行向张某提供贷款人民币50万元，贷款期限为360个月，贷款利率、还款方式、逾期违约责任等均进行了详细约定。

《借款合同》约定，张某以其名下位于佛山市三水区某地段的房产为上述借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续。《借款合同》约定，基于所担保的债权本金及所发生的利息（包括利息、罚息、复息）、违约金、损害赔偿金、保险费、银行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）等，均属于被担保的债权，其具体金额在被清偿时确定。

签订上述合同后，银行依照合同的约定发放了贷款。上述贷款发放后，张某没有按照合同约定依时履行还款义务，已经逾时三期未能及时足额清偿贷款。银行遂向人民法院起诉，要求张某偿还贷款本息并对抵押物享有优先受偿权。人民法院经审理后认定涉案抵押物仅办理了预告抵押登记手续，银行对该抵押物不享有优先受偿权。

二、法律分析意见

预告抵押登记是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。

（1）案涉抵押物虽已办理预告抵押登记手续，但并非对该房产享有现实抵押权。

根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告抵押登记所登记的并不是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的排他性请求权。银行享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权的请求权并可排他性对抗他人针对该房产的处分。由于银行享有的并非现实抵押权，故对案涉抵押物不享有优先受偿权。

（2）预告抵押登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。

根据上述法律法规以及《房屋登记办法》第六十八条“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”的规定，办理预告抵押登记手续后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告抵押登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告抵押登记失效。换句话说，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

预告抵押登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了预告抵押登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。

预告抵押登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。因此，银行作为案涉抵押物预告抵押登记的权利人，在办理抵押权设立登记之前，对案涉抵押物并不享有现实抵押权及相对应的优先受偿权。